Die Regierung hat das neue Mietpaket auf Kurs gebracht. Ein "Bremsanker" soll gegen die massive Teuerung wirken. Das gilt jetzt für Mieter und Vermieter.
Österreich hat die Mietpreise gebremst. Mit dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz hat die Bundesregierung die Weichen für planbare Erhöhungen gestellt und erstmals auch den freien Markt erfasst. Für Mieterinnen und Mieter hat die Reform spürbare Folgen bei Indexierung, Vertragsdauer und Rückforderungen.
Die Bundesregierung hat im Ministerrat ein umfassendes Mietpaket beschlossen. Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler (SPÖ) bezeichnet das Paket heute anlässlich der Präsentation als „großen Wurf“. „Mieterinnen und Mieter werden nie wieder so hohe Mietanstiege wie in der Vergangenheit erleben", ist er sicher. „Wir haben die Mieterhöhungen für 2025 gestoppt und sie nun auch für die kommenden Jahre gedeckelt."
Das Kernstück hört auf den klingenden Namen „Mieten-Wertsicherungsgesetz“. Erstmals greift der Staat damit in die bislang unregulierten Mieten ein.
Die Mietpreise in Österreich haben seit 2010 um mehr als 70 Prozent zugelegt, Privatmieten sogar um rund 80 Prozent. In der Eurozone hat das Plus im selben Zeitraum im Schnitt 23,5 Prozent betragen. Die Durchschnittsmiete hat zuletzt erstmals zehn Euro pro Quadratmeter erreicht.
Zuletzt hat sich das auch in der massiv gestiegenen Inflation im August 2025 widergespiegelt. Mieten und Wohnen sind maßgebliche Preistreiber.
Ab 2026 dürfen Mieten nur mehr einmal jährlich angepasst werden, frühestens am 1. April. Übersteigt die Inflation in einem Zweijahreszeitraum die Marke von drei Prozent, hat der darüber hinausgehende Teil nur mehr zur Hälfte weitergegeben werden dürfen.
Ein Rechen-Beispiel: Beträgt die Zweijahres-Inflation sechs Prozent, darf die Miete maximal um 4,5 Prozent steigen.
Nicht betroffen vom neuen Gesetz sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Sie bleiben weiterhin ausgenommen.
Im geregelten Segment – etwa Altbauwohnungen oder Gemeindebauten – hat die Regierung zudem die Mietpreisbremse verlängert: 2026 gilt ein Plus von höchstens einem Prozent, 2027 von zwei Prozent. Ab 2028 gelten dort dieselben Regeln wie im freien Markt: drei Prozent plus die Hälfte des darüber hinausgehenden Inflationsanteils. Die heuer ursprünglich erwartete Erhöhung von im Schnitt 3,16 Prozent ist durch einen Stopp ausgefallen.
Für Geschäftsflächen gilt generell eine Sonderregel. Ab 2026 müssen die Parteien bei Neuverträgen den Index für künftige Anpassungen vereinbaren, üblicherweise den Verbraucherpreisindex; alternativ kommen etwa Baukostenindizes in Frage. Kommt keine Einigung zustande, greift eine gesetzliche Rückfalllösung.
Für neu abgeschlossene oder erneuerte Mietverträge ab 1. November 2025 wird die Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre verlängert.
Ein kleines Goodie gibt es auch für Vermieter: Zu viel bezahlte Mieten können künftig nur noch fünf Jahre rückwirkend zurückgefordert werden. Die Regierung begründet das mit mehrfach geforderter „Rechtssicherheit“. Der Verfassungsgerichtshof hatte zuletzt Lücken in alten Mietverträgen beanstandet. Bislang konnte zu viel Gezahltes bis zu 30 Jahre rückwirkend geltend gemacht werden.
Für die ökologische Sanierung hat die Regierung ein Bekenntnis abgegeben. Vermieter sollen Modernisierungen leichter durchführen dürfen; dafür werden die Duldungspflichten der Mieter ausgewogen erweitert. Ein konkretes Maßnahmenpaket hat noch nicht vorgelegen; die Eckpunkte sollen mit Expertinnen, Experten und Stakeholdern erarbeitet werden. Babler hat dazu gesagt: „Mit dem heutigen Mietpaket bringen wir Österreich ein Stück weiter nach vorne.“